泰國買房子限制有哪些？3個曼谷房地產置產潛在風險一定要知道

近年來，在泰國置產成為不少投資者的熱門選擇，其中曼谷的房地產更是備受矚目。然而，在泰國買房子前，需先仔細瞭解相關政策與限制，才能避免在投資過程中遇到不必要的麻煩。因此，今天就讓泰居達人跟你分享在泰國買房子需注意的3個風險，並告訴你想要更安心地置產該怎麼做！

泰國買房有哪些限制？外國人可以買泰國房子嗎？

泰國對於外國人置產投資的限制雖然較其他國家寬鬆，但對細節仍有以下3大規定：

1. 土地所有權細節限制

泰國的土地權分為「地上權（Lease hold）」與「永久權（Free hold）」兩種，地上權指的是僅能買到土地的使用權；而永久權才是擁有土地的完全所有權。但當外國人在買房時，是不可用個人名義購入擁有永久權的別墅的，若要購買需透過法人身分，也就是需設立公司，且公司泰國人股東需持有超過51%的股份。

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2. 需遵守買房額度規定

為了保護泰國本地居民的住房市場，避免過多外國投資者擁有大量房產，因此泰國法規規定，外國人所有的公寓單位總面積不得超過整棟建築物總面積的49%。故有些建商在銷售時，即會先分配好哪些範圍、樓層是賣給外國人的，若該範圍皆已完售，即不可再銷售給外國人。

3. 需提供FET（境外匯款證明文件）

FET為Foreign Exchange Transaction的簡稱，意即境外匯款證明文件。由於泰國政府規定，外國人購房的資金必須完全來自國外，且以外幣形式（不可為泰銖，大多數建商以收美金居多）匯入泰國，匯款完成後，需向銀行申請FET，取得後才可拿到房屋所有權狀。

💡 小提醒：在FET的備註欄需寫明完整的物件名稱、業主姓名等，一般來說若透過專業泰國房地產仲介購屋，即會協助你完成FET的申請與填寫喔！

曼谷買房還是其他城市好？泰國置產地點比較

泰國的房地產市場不僅限於曼谷，其他城市如：清邁、芭達雅和普吉島等也各有特色，吸引不少投資者。而曼谷作為首都，擁有繁榮的經濟和現代化基礎設施，是多數外國投資者的熱門選擇；其他城市則以自然景觀、文化特色和生活成本吸引不同需求的置產者，因此泰國哪裡較適合置產，主要還是需考量自己的買房目的和需求，下面就讓泰居達人為你簡單分析比較！

	曼谷	其他泰國城市（如：清邁、芭達雅、普吉島等）
經濟發展	高度發達，商業和經濟中心，工作機會多	經濟增長穩定，部分城市以旅遊業為主
平均房價	相對較高，特別是市中心	視區域而定，但相對曼谷來說多半較低
生活成本	生活成本較高，特別是在市中心地區	生活成本較低，適合長期居住
基礎設施	現代化基礎設施齊全，交通便利	基礎設施相對曼谷落後，但已逐步改善
文化體驗	眾多移居或來此工作的外國人，文化多元、娛樂設施豐富	泰國本土文化濃厚，生活節奏悠閒
自然環境	都市化環境，自然景觀較有限	海灘、山脈等自然景觀優美
投資回報	租金回報率高，市場需求強勁	租金回報率穩定，可長期投資

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泰國買房流程怎麼走？4步驟掌握曼谷置產費用

如果決定要在泰國買房，基本上會需經過以下4個主要步驟：

STEP 1：確認購屋目的

買房前，建議先確認購屋目的是自住還是投資、出租。若是自住，需考量生活便利性、周邊設施以及交通情況；如果是投資，則還需計算投資成本、預期租金回報率，以及未來房產增值潛力等。建議在買房前先做好市場調查，了解各區域的房價和租金行情，才能讓你買得更超值！

STEP 2：選擇購買區域與建案

每個城市的各區域特點皆不盡相同，以曼谷為例，市中心如：Sukhumvit、Sathorn等地區交通便利，生活設施完善，適合預算充足的投資者；市中心周圍如：Ratchada、Bangna、Rama 9等地區則適合預算有限者。此外，選擇建案時，也需考慮建商的評價、建案品質等，可先做好功課，瞭解好泰國各大建商的特色後，再進一步選擇適合自己的建案。

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STEP 3：確認買賣合約

預售建案：選定房產後，需仔細確認合約，合約中應寫明房產的價格、付款方式、交房日期及雙方權利義務等，並需先支付5~10萬泰銖的預定費用給建商。待購房合約皆審閱、簽署完成後，需先支付房屋總價的15%~30%作為頭期款；頭款完成後簽訂買賣合約，期間不必再支付工程款；待完工且驗屋完成後，再支付剩下的85~70%尾款。

🚨 注意：各建商的費用支付比例分配方式可能會有所不同，故上述比例僅供參考喔！

STEP 4：繳納費用與稅款

完成買賣後，需繳納相關費用與稅款，主要有以下幾大項目：

費用項目	大約費用範圍
過戶稅	約房屋總價的2%（通常為買方、賣方各承擔1%）
土地建築稅	自住：最低0.02%，最高0.1%；商用：最低0.3%，最高0.7%
大樓維護基金	一次性費用，視各建案而定
管理費	視各建案而定

泰國買房除了房價，還有哪些持有成本？

準備在泰國買房，除了購屋當下的稅費，也別忘了將後續開銷列入預算！像是公寓管理費、房屋維修、家具設備更新及可能產生的稅費，都是持有泰國房子期間需要考慮的成本。

如果打算將房產出租，還要把空租期、代租代管費與修繕支出算進去，才能更準確地評估實際收益。建議在泰國置產前，先估算購屋總支出及未來每年的持有費用，避免買得起房，卻忽略後續的管理負擔！

泰國曼谷買房後要出租、轉售可以嗎？

在泰國買房後，若沒有要自住也可以，可選擇將房產出租或轉售，以實現投資回報！

➜ 出租

出租方面，曼谷作為國際化大都市，擁有大量的外籍人士和高收入人群，故租賃市場需求相當穩定，可透過長期出租獲得穩定的租金收入，租金回報率通常在4%~5%（即便透過代租代管公司也仍有3.5%~3.8%）左右。

需要注意的是，出租房產需繳納房租所得稅，約為總租金的12.5%；而若租賃期間超過3年，需至土地廳登記，並繳納約租金總額1.1%的租賃登記費（通常為出租方與承租方平均承擔）。

🚨 注意：目前泰國明文規定禁止30天以下的短期租賃，故若要進行出租需特別注意。

➜ 轉售

轉售方面，近年泰國房地產市場相對穩定，且曼谷房價在近幾年也都有上升的趨勢，故若能在適當的時機轉售，也可有所獲利。而轉售房產時也需繳納一定的稅款，如：特別營業稅（持有期少於5年的房產，稅率為房屋總價的3.3%）、印花稅（持有超過5年，稅率為房屋總價的0.5%）、過戶稅（約房屋總價的2%）、個人所得稅等。

泰國房地產投資安全嗎？買房3大潛在風險

在泰國買房雖然具有吸引力，但投資前還是需要謹慎考量，因此下面泰居達人為你整理了3個建議外國投資者在泰國購房前需注意的潛在風險。

🚨 買房價格高於泰國人

外國人在泰國購房時，可能會面臨價格較泰國本地人購買來得高的情況，因此，在購房前，建議進行詳細的市場調查，了解當地房價行情，或透過可信任的房屋仲介多加了解詳情，以獲得合理的價格。

🚨 房屋繼承問題需謹慎

泰國法律對於外國人繼承房屋與土地所有權有較嚴格的規定，如：外國人繼承公寓的前提為，該建築物中的外國人所有權不得超過總建築面積的49%；土地所有權方面，外國人較難直接繼承，且規定繼承人需在1年內將繼承的土地出售給泰國國民，若未在時間內出售，則會由政府代替處理。

因此在購房前，建議可事先思考未來繼承問題，並諮詢專業律師與房地產仲介，以避免後續若有繼承需求時遇上困難。

🚨 環境治安可能需注意

泰國的治安狀況因地區而異，雖然曼谷已是發展相當完善的都市，但仍可能存在治安問題。其中需特別注意的是，在泰國可透過申請「槍枝許可證」，以合法擁有槍枝，即便泰國政府於2023年12月至於2024年12月暫停發放槍枝許可證，但仍需注意槍枝氾濫問題。

此外，了解當地社區的環境品質也相當重要，如：噪音、交通和汙染等，都可能影響居住品質和房產價值。因此在購房前，建議實地考察房屋周遭的治安和環境狀況，以確保房產的安全和投資的穩定性。

如何選擇信任的泰國房地產管理公司？

一般來說，大多數人想要在泰國置產仍會透過房地產仲介公司來進行買賣，因此無論是自住、出租還是轉售，選擇一間優良的房地產管理公司是非常重要的！專業的管理公司才可幫助你細心處理買屋、出租，以及房屋維護等事宜，以確保投資收益最大化。那該怎麼挑選優良的泰國房地產管理公司呢？泰居達人建議從以下面向來評估：

✔ 無語言溝通障礙

想要在泰國置產，想必語言會是一大困難，因此建議可尋找具備中文、泰文或英文等多語言服務的房地產管理公司，才能確保在各種情況下都能清晰地溝通，以提高合作順暢度、避免不必要的麻煩，甚至是誤解與做出錯誤決策。

✔ 提供多方面服務

除了協助購屋外，建議可尋找包含代租代管、房屋修繕裝潢等全方位管理服務的房地產管理公司，才能幫助你更完善地管理房產，並確保在各方面管理需求都能獲得專業支持，從而節省時間和精力。

✔ 提供專業分析與建議

可提供專業市場分析和投資建議的房地產管理公司，對於外國投資者了解市場趨勢、評估投資回報和做出明智決策非常重要，因此選擇有專業分析團隊的公司，才能提供你相關的市場資訊、租金趨勢，和房地產增值潛力等分析，以確保你的房產可處於理想的投資狀態！

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你也想在泰國買房子嗎？泰居達人們剛到泰國時對於在泰國置產也有許多擔憂與疑問，因此希望以上資訊也能夠幫助到想在泰國買房的你！但若真的想要進一步了解買房資訊，仍建議要尋找專業的泰國房地產管理公司來協助你，這時泰居達人就推薦新聯捷國際地產！他們不僅可提供：

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